文 | 酒管财经

位于成都春熙路繁华商圈的瑞贝庭公寓酒店，即将迎来它的第一波客人。

这是华住·城家旗下服务式公寓产品首次落地西南地区。不同于过往本土品牌布局长租公寓，该门店卡位服务式公寓，用"全周期服务+灵活租赁"满足周边商旅和亲子客源需求。

《酒管财经》注意到，酒店领域内卷之风已经蔓延至长租公寓赛道。尤其是本土酒店集团介入后，凶猛切入服务式公寓赛道，尝试用矩阵式产品服务更多人群和场景。其市场玩家、产品结构、用户需求、投资回报周期等正在发生剧烈变化。

或许，本土长租公寓市场，尤其是服务式公寓赛道，可能真的要变天了。

本土服务式公寓落子西南

180间房源，再加大储物空间；配有洗衣机+烘干机、嵌入式洗碗机和微波炉等设施;入住即可享受健身房、休闲书吧、多功能厅等公区服务。

位于成都春熙路商圈的瑞贝庭公寓酒店，刚刚开业就获得了很多旅居和商务客源的关注。

城家方面告诉《酒管财经》，该公寓主要面向商旅和亲子出游客源，在客房硬件上针对性做出调整和优化。比如，为了匹配亲子客源，大床房的床全部改为2米宽，而标间的床调整为1.5米宽。同时，公寓套房还配备洗碗机和洗烘套装。并在收纳上更加人性化，合理定制衣帽间款式，让用户各种衣物“和平共处”。

城家是华住旗下资产运营品牌。《酒管财经》注意到，这也是城家服务式公寓首次落户西南片区。

整体来看，成都市场的服务式公寓的投资潜力良好。仲量联行数据显示，2023年成都服务式公寓平均入住率达82%，显著高于普通长租产品。

城家方面提到，成都项目的户型灵活，租金坪效可达月租金13500元，出租率约90%，GOP可达到78%。在功能设置上还配有标准尺寸冰箱，标配抽油烟机+电磁炉以及嵌入式微波炉组合；长租套房配备洗+烘双筒套装+嵌入式洗碗机，通过华住供应链支持，单房造价低于市场近二分之一。

《酒管财经》注意到，伴随着市场供给以及用户需求的变化，我国公寓赛道正在变得愈发内卷。同时，长租公寓行业经历深度洗牌，传统白领公寓陷入同质化竞争红海，而高端服务式公寓市场却呈现逆势增长。

比如说，华住集团旗下的城家布局长租公寓和服务式公寓赛道，拥有城家公寓、城家公寓酒店、瑞贝庭公寓酒店等多个品牌。截至目前，城家累计管理房源超7万间，覆盖40多个城市；2024年新增签约2万间，新增开业1万间。

如果详细罗列，这个名单上还有：

锦江酒店拥有憬黎公寓、途羚公寓。日前新开业的海格公寓则是锦江丽笙酒店旗下首个自有高端服务式公寓项目；格林酒店旗下拥有格林公寓、格林魔都公寓；凤悦酒店及度假村拥有凤祺服务式公寓；东呈集团拥有铂顿国际公寓；艺龙酒店科技旗下的艺龙瑞阁国际公寓；岭南控股旗下的岭舍创享公寓。

事实上，在过去，对于很多酒店集团来说，公寓产品多为酒店产品矩阵的补充。但是，结合当下酒店行业的发展态势，一个明显的变化就是，本土酒店集团布局公寓已成必选项，且对其进行更多的资源倾斜和支持。

有行业人士提到，本土酒店集团将酒店式服务标准嫁接到长租场景，搭建了从24小时商务中心、定制化客房服务到儿童托管、家庭活动策划，构建起覆盖差旅办公、家庭社交的全场景服务体系。凭借"长租稳定性+酒店溢价力"，可使得其在服务式公寓赛道抢占发展先机。

当下如何进场布局？

我国公寓市场的发展历史并不算长。

最早，国际酒店集团引入国内部分公寓产品，比如雅诗阁服务公寓、瑞吉酒店公寓等。

在2015年前后，在政策推动和资本追逐下，我国长租公寓快速扩张。在2019年-2021年，整个行业洗牌严重，头部企业聚焦运营效率。而到了2022年之后，服务式公寓开始涌现，实现错位竞争。

在此过程中，长租公寓的主要参与者可大致分为房企系，优势为存量资源与资金；创业型公司，比如自如，优势为流量与数字化能力；酒店集团，优势为强运营和品牌溢价。

整体来看，国内公寓市场仍有很大上升空间。

世邦魏理仕《中国长租公寓投资报告》称，我国集中式长租公寓供应还存在巨大缺口——截至2022年，在营的集中式长租公寓仅300万套，预计到2030年需求至少1200万套，即还存在900多万套缺口。同时，预计未来几年长租公寓市场规模大概率将继续保持高速增长。

其实，从2024年起，希尔顿、雅诗阁、博枫等纷纷紧盯国内长租公寓市场，对此领域的投资持续加速，试图从中分得一杯羹。雅高更是预计到2027年将有超过150座公寓投入运营，增长率超过200%。

需要注意的是，我国长租公寓市场正在发生变化。

一方面，在用户需求上，租金开始灵活化，从长期租赁转向“旅居”需求（租期1-6个月）；服务品质化，重视智能、社群活动、在地体验；性价比敏感，在消费降级下追求“质价比”。

另一方面，未来将会存量资产主导，包括商改租、工改租等，这源于政策支持和资金盘活需求；服务式公寓将会快速增长，理由是中高端旅居和企业客群驱动；数字化深度整合，比如AI定价和智能家居等。

其实，去年12月份开业的上海苏河瑞贝庭服务公寓就是一个具体案例。该项目为中高端服务式公寓，聚焦“商改租”模式，改造空置率高、区位优势明显的写字楼，定位为“垂直微型社区”，房量规模为353间。

有行业人士告诉《酒管财经》，未来的公寓赛道，更加适合长期主义者，其护城河不仅仅在于房源数量，更在于背后精细化运营管理能力，考验品牌方的品牌力、专业性和资管实力。

还有投资人士认为，本土酒店集团开始系统性进入长租公寓赛道之后，整个市场内部的竞争明显提升。各个品牌在硬件、服务以及周边配套上快速展开“军备竞赛”。

其实，仅从服务能力上来看，本土酒店集团切入公寓，尤其是服务式公寓，更具优势和竞争力。

以瑞贝庭公寓酒店为例，其服务能力有华住集团做支撑。

该品牌引入华住集团中央采购系统与数字化运营平台。同时，能够共享2.88亿会员、供应链集采（成本降低24%）、数字化系统等。

具体来讲，存量物业的单房改造价压缩至14万元，成都项目工期也压缩到了100天。这较行业内部的数据有明显的效率提升。

另外，在运营模式上，采用长短租结合，长租出租率为95%，短租RevPAR为604元。投资人如果有商办存量资产、工业厂房以及核心地段不良资产等，均可尝试改造成相关公寓酒店产品，整体GOP率在76%-92%之间。

事实上，对于长租公寓以及服务式公寓，市场已经提出了更高的需求：

房间硬件得有品质，强化居住体验；服务得对标酒店，还得融入本地生活。也就是说，长租公寓尤其是服务式公寓，已经从之前的刚需向品质生活解决方案迭代。

城家相关负责人提到，未来，城家将采用轻资产扩张，强化品牌输出与代建能力；强调产品创新，深化“多住几天”文化体验，绑定在地IP；持续技术赋能，优化橙小选平台，提升资产研判效率。

仅从当下来看，本土酒店集团已经扮演着“鲶鱼”的角色，成功激活服务式公寓赛道。未来谁能真正走到最后，恐怕还得由市场说了算。